【法拍屋攻略】投標過戶篇，新手買法拍屋心得分享，最貴的開箱。

媽呀!我買到法拍屋了，30歲第一次自購法拍屋的心得經驗，買法拍紀錄!

2021年1月7號，完成點交，入屋裝潢囉!

法拍屋開箱，第一次初體驗，法拍支票開立、法拍標單填寫!

2020年的我30歲了，正在考慮買房，買房是人生中的大事，一輩子就只有一次買房，或是兩次，
尤其是法拍屋，看不到屋況，看不到屋主，投標步驟更是麻煩，
最重要的是，七天內要繳清款項，不過換來就是超低的房價
(現在不一定，第一拍比市價高也很多)

阿輝輝也沒想到第一次進場投標就中了，
原本以為會沒標中，沒想到成功買到心中理想的房子。

就來分享這次阿輝輝人生中的大事，【媽呀!我買到法拍屋了!】

為什麼要買法拍屋?

法拍屋行情低於市價，便宜壓!

阿輝輝主要是自行創業的緣故，所以瞄準的是透天，

就這樣每天看著法拍屋公告跟591中古屋的房子，

看有沒有低價的透天，一樓可以當公司店面，二樓當住家這樣。

看了兩年的時間，原本有看到一間社區的一樓店面480萬，
可是不點交，就怕了沒進場，畢竟01與PTT上法拍屋不點交的經驗都很可怕。

能買中古屋的話，有便宜當然買，可是便宜的都被買光光了呀!

所以就到法院買法拍屋，沒辦法30歲的年輕人沒啥錢。

法拍屋怎樣看?主要評估自己的需求，

實地探訪，多聽、多看、多問。

可以上網查詢法拍屋公告，都會有公告拍賣日期。

先看好想要買的房子後，就可以去買了(XD當網拍唷)
當然去現場法拍看看環境，了解鄰居與探聽消息。

別忘了買些飲料去打聽，畢竟人情世故阿，有些內幕只有鄰居知道。

像這次買到的法拍屋的房子是有些重大問題，但是經過鄰居聊天後，
剛好這問題阿輝輝能夠處理，符合一樓當公司，不是當住家用的條件。

這邊要注意的事情

法拍屋之所以是法拍屋，

是一定有問題，請詳細看法院公告。

(持分、佔地、違建、倒塌、壁癌、漏水、租約、兇案、公廟等等等)

而且不能進去看，只能從外面來看房子結構。

或是詢問鄰居格局是否相同等等…

如果可以盡量可能買自己熟悉的環境。

當然還是以個人需求為主，每個人喜歡的房屋型態不一樣(透天、公寓、大樓、華夏、商辦、廠房)

法拍屋第一次投標流程。

如何寫標單?!

決定好要買哪家法拍屋後，就要去買投標書(標單)，

像這次阿輝輝是在桃園的法拍物件，就是前往桃園執行處購買標單，

在桃園火車站附近，世界健身中心旁的14樓買標單，13樓是投標區。

 

投標單多少錢?怎麼寫標單?

阿輝輝擔心寫錯，就買了兩份，一份十元!

填寫的注意事項:

1.請填寫投標人的名子，要登記誰的名子就要用他的名子標。

2.案號請看公告上填寫，都有。

3.住址填寫通訊地址，不用寫戶籍地，公文會寄到這裡。

4.地號跟建號與權力範圍法拍公告都有要請填上。

5.重要!重要!願意出價金額請寫中文大寫「壹、貳、參、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾、佰、仟、萬、零」

必須價格高於或等於公告底價，不然就是廢標。

6.總價務必是土地加上房子的總價，必須高於或等於法拍規定底價。

7.沒有出價的金額請劃掉蓋章。

 

翻開來後面還有一頁，

1.封口請摺起來蓋章即可，不用黏。

2.案號一樣在寫上去。

3.投標人名子與蓋章。

4.請用支票，開票銀行不限制台灣銀行，記得寫上票號。(等等介紹支票怎樣開)

5.把支票放進去即可。

法拍支票開立方式與簽名。

拍賣出價與保證金。

首先你戶頭要有錢，足夠開立底標的保證金，公告都有寫最低保證金多少，

注意!!保證金建議開高，這樣你的投標出價也才有空間。

舉例:公告法拍屋底價500萬元，保證金100萬元。

如果你要出價550萬元，保證金就要有110萬元或是更高120萬元。

當然你也可以直接開立你的出價的全額支票，想出550萬元，
直接開550萬元的支票。(有錢就是任性，當然標到還是要繳清。)

【支票抬頭:本人姓名】不可蓋禁背章

銀行開立本行支票。(本支)

前往您戶頭有錢的銀行，

跟櫃台小姐說:我要開立200萬的支票，

拿存摺印章或數位銀行提款卡與雙證件，

然後小姐就會問要做甚麼?抬頭開誰?是否要禁止背書轉讓?

跟你收開票手續費50元，並且直接把你戶頭的錢圈存囉。

就說買法拍屋的保證金，
抬頭開自己的名子，
不要禁止背書轉讓。<<<請一定要檢查，不要有蓋禁止背書轉讓!!

錯誤的法拍支票，上面有蓋禁止背書轉讓，就算標到也是廢標。

正確的法拍支票為下面。

法拍支票簽名

最後也是最重要的，

支票後面要簽名蓋章，

可以選擇簽名或蓋章都行，我是簽名+蓋章。

請簽名蓋章在支票正中間的位置唷。

這樣才是正確的法拍投標用的支票唷!

如果沒標到的話，把這張支票拿去銀行兌現存入即可。

【支票抬頭:臺灣XX地方法院】可蓋禁背章

第二種開立方式，比較麻煩不建議，但有幾家銀行會要求，一定要蓋禁背章，

抬頭寫上臺灣XX地方法院，這就可以蓋禁止背書轉讓，
像這次我是在投標桃園法拍，抬頭就寫【臺灣桃園地方法院】，這樣銀行就可以蓋章了。

如果沒有標到，支票上法院就會蓋上【法院發還落標章】

拿去銀行換錢就可以了。

進入法拍投標室

桃園法拍有兩場，通常是在早上10點半或下午2點半開始投標。

請看網路或是現場的拍賣公告，如果有停拍的也會在現場公布。

可以提早到投標室，等待投標箱緩緩升起，

由於投標室內，不能拍照與使用手機就沒拍照囉。

(桃園地方法院)

投標室的投標箱像極了郵件桶，標單一旦投下去，就無法拿出，

這時請再確認，是否標單填寫正確與支票是否放入標單中，

等待半小時後，時間到，投標箱就緩緩降下囉，

此時就不能再投標了，書記官也會開始一一唱標。

全程阿輝輝到最後15分鐘，才決定寫下標金，把支票放好在標單內投入。

 

法拍宣布得標【繳納保證金】

書記官開始一件件宣布唱標，

喊出阿輝輝的名子最高價得標後，

心中只有【媽啊~我買到法拍屋了】，很開心也很平靜，

終於有自己的房子與店面了。

帶著自己的身分證與印章(請務必是蓋在標單上的印章)

跟書記官領回支票與証明，前往14樓的櫃檯，繳納支票保證金，

繳納完後，會給你三個收據，

分別是白單、紅單、黃單

白單>法拍得標尾款收據，自己留下，繳納尾款時憑證去繳納。

紅單跟黃單繳納給負責處理本案的股組承辦員。(在收納處對面而已)

 

(題外篇)碰到法拍屋債主:

在投標室內，我中標後，坐在我後面的一位大叔，禮貌地跟我談起了房屋，
並且說是這間中標法拍的債主，原本大叔是想要2拍進場，
結果被阿輝輝一拍標起來，只能祝賀了，
隨即與大叔聊天多加了解屋主的情況、出售原因、債務情況、還有屋內情況。
大叔也願意幫我聯繫屋主，協助處理屋主交屋，真的很幸運，遇到貴人。

法拍得標尾款收據。

七日內繳清法拍尾款(僅收支票與匯款)

接下來是七天之內(包含假日)，
準備好尾款的支票繳給櫃檯或是用匯款的也可以，

如果是匯款就要備註姓名。

(法院不收超過一萬的現金唷)

一旦錯過了七天，保證金就會被沒收了唷，給下一個拍到的人!

 

標到法拍屋後接下來，才是考驗的開始。

準備法拍尾款的貸款或是親友借貸。

或是跟家人到處籌錢囉!

延伸閱讀:

【法拍屋攻略】資金篇，桃園各銀樓賣黃金比價，價差高達四萬。

【法拍屋攻略】點交篇，新手買法拍屋心得分享，最貴的開箱文。

 

開立法拍尾款支票，前往繳納。

桃園地方法院旁邊就是國泰世華，所以就直接去國泰世華開立支票。

這次國泰世華開的是禁止背書轉讓，所以抬頭就是寫【臺灣桃園地方法院】。

 

繳納給櫃檯後，就會審查支票是否有沒有問題。

繳納成功後就可以拿到兩張收據，紅色自己存著，白色給拍賣的股別書記官。

 

接下來一個禮拜左右，

法院就會寄不動產權移轉公文到登記的地址上。

公文:三種不動產轉移證書。(兩個禮拜)

等了兩個禮拜

從11/25號開始等，等到12/14號。

終於收到法院所寄發的，權利移轉證書等證明文件。

寄來的公文內有三份重要文件，分別是

1.限期債務人自動履行命令
2.囑託塗銷查封及抵押權登記函
3.不動產權利移轉證書

1.限期債務人自動履行命令(不動產拍定後點交)

這個文件的意思，就是請阿輝輝自行跟原屋主聯繫搬遷等事項，
如果屋主不搬遷，阿輝輝可以在15天期限後，請法院申請點交。

2.囑託塗銷查封及抵押權登記函(一個月內)

這份文件是通知當地的地政事務所辦理塗銷查封，
將法拍屋的債務設定通通塗銷解除，乾乾淨淨的過戶。
會擔心還有債務問題可以詢問地政人員，可以查詢土地房屋是否有被設定債務。

3.不動產權利移轉證書(先繳契稅，才能過戶)

這張是通知要先去地方稅捐處辦理契稅繳納，才能過戶，

所以收到公文第一件事情，先去桃園地方稅捐處辦理契稅繳納。

 

法拍屋過戶辦理流程。

辦理契稅 (桃園地方稅務局)
記得帶印章/身份證/法院轉移證書。

收到公文後，送完點交狀後，
最重要的就是，要前往桃園地方稅務局，辦理繳納【契稅】。

記得帶印章身份證與法院轉移證書來辦理。

桃園市政府地方稅務局
地址： 桃園市桃園區成功路二段179號(GOOGLEMAP地圖導航)
電話： 03 332 6181
網站:https://tytax.tycg.gov.tw/

契稅是什麼?一定要繳嗎?

這邊補充一下契稅的知識，只要房屋有要過戶就要繳納，

不動產之買賣，承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，
均應申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

必須在30日內申報，不然會有罰則。

法拍屋是屬於買賣，所以必須課徵買賣契稅6%，

依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。

但是法拍屋有個好處，可以選擇公告房屋現值的6%或是拍定房屋價格的6%，
哪個低就採用哪個，稅務員也會協助計算哪個繳納最少的契稅。
基本上通常公告房屋現值會比拍定價格低，像這次阿輝輝拍定房屋價格為107萬，公告房屋現值25萬

所以
法拍房屋拍定:107萬的6%=6萬左右的契稅。

公告房屋現值:25萬的6%=1萬5左右的契稅。<<所以可以選擇比較省的繳納。

辦完後，稅務員就會送件去印製契稅稅單，
處理時間為4~7天，可以選擇[隔日自取]或是[郵寄到家中]，再去繳納。

由於要等待4~7天，才能拿到契稅稅單，所以就先去下個地方，辦理水電恢復。

查欠工程受益費

辦理契稅的時候，記得多詢問一下櫃台，有沒有欠工程受益費，
阿輝輝買的這裏沒有什麼工程，所以詢問櫃檯後回報沒有。

法拍屋土地增值稅要繳嗎?

等等有人會問，那土地徵值稅捏?
這部分除非你把法拍屋再賣出，才會課徵唷。

繳清電費(台電)

台灣電力公司桃園區營業處

033392121

地址:桃園市桃園區復興路352號(導航)

 

先來台電這裡辦理復電，先去繳費櫃檯詢問欠費多少，(出示法院轉移證書)
這邊有兩個方式可以操作。

1.電費積欠沒有超過3300元

繳清後，辦理過戶。

2.電費積欠超過3300元

直接申請新電錶，申裝一顆新電錶要3300元。

現場台電櫃檯人員，也會幫您計算，如何辦理最省費用。

很剛好的，阿輝輝買的透天有兩個電錶，
一樓欠費4000元，二樓欠費700元，那這樣該怎麼處理?
台電櫃台表示，如果要安裝新電錶，就要兩個都換，不能僅換一個電錶。

所以只好通通繳清電費了，然後記得填電錶過戶申請唷。

隔天就會派人前往安裝電錶恢復電力。

繳清水費(自來水公司)

台灣自來水公司-桃園服務所

桃園市桃園區中山路291號(地圖導航)

033346128

 

接下來就去自來水公司繳水費了，申請恢復自來水，

跟台電一樣，積欠水費如果超過1200元就新設，

沒超過就繳清並且辦理過戶。

前屋主留下1100元的水費，替屋主繳清了，水費加上電費這樣總共七千元。

隔天就會派人前往恢復用水了，可以要求暫時關閉水管或打開，
這邊我是申請直接打開水管，反正要清理了。

 

等待契稅繳費單來就可以辦理過戶了。
再去地政事務所辦理過戶，又省下一筆代書辦理的費用。

收到契稅單繳納(稅金:15,372元)

2020/12/18，隔了四天收到契稅單已經完成印製通知，
立刻就地方稅務局前往領取，並且在稅務局的門口櫃檯繳納完畢，
可以用信用卡刷，建議大家可以準備一張有刷稅務回饋的卡。

房屋現值: 256,200元
契稅6%: 15,372元繳納

繳完後拿著紅單，前往桃園地政事務所辦理過戶囉，

也可以前往法拍屋的轄區地政辦理。

桃園地政事務所(辦理過戶資料)

330桃園市桃園區國豐三街123號(地圖導航)

電話:033695588

辦理過戶要帶的資料，
1.法拍屋不動產權利移轉證書(影印+正本)，
2.印章
3.身分證影本(正反同一頁)
4.已繳費的契稅證明(正本)

現場都有志工可以協助影印，一張一塊。

土地登記申請書(櫃台人員引導填寫)

現場櫃台地政人員會引導填寫，土地登記申請書，
此時也可以詢問是否有塗銷債務設定等等，

(通常是在發轉移證書當天，地政也會收到公文塗銷設定查封。)

填寫完畢後抽號碼牌等待繳費送件。

送件櫃台現場也支援行動支付繳費，開安卓PAY刷下去。

法拍屋過戶登記費(總共658元)

辦理土地房屋過戶費用658元。

等待土地與房屋權狀製作

等待地政製作土地與房屋權狀，
等製作好後會通知來5、6號櫃台領取，
記住要帶這次填寫土地登記書的印章。
(基本上法拍跟過戶通通都用同一顆啦)

領取土地權狀與房屋權狀。

大約2~3個工作天就會收到簡訊通知辦理情況是否好了，
帶著原印鑑與身分證前往領取權狀即可，這樣就辦理好過戶了。

整個流程都很快速，除了繳費後法院寄轉移通知單慢了兩個禮拜，
其餘辦理都很有效率，一個禮拜左右都能處理完畢。

總結:所有法拍隱藏費用與協商點交房屋，總共:2萬3千元。。

統計一下這次買法拍屋的所有相關花費，
1.標單兩份:20元
2.支票兩張:100元
3.水費與電費欠費:7100元
4.契稅:15372元
5.過戶:658元

一間40年透天法拍屋。法拍隱藏費用，總共繳納:23250元。
如果排除水電欠費總共:16150元。
不用請代書去辦，自己就能輕鬆辦完流程又省錢，沒時間的話。

最後的是交屋，
由於有對方債主的協調，我也很順利拿到鑰匙，交屋完成!
剩下的就是清理原屋主不要的廢棄家具與衣物。

如果屋主不願出面，那可以照下列程序去處理。
(感謝有債主願意協助溝通，讓屋子順利交給了我)

 

【法拍屋攻略-點交篇】

由於點交部分大家不太了解，

因此獨立開了一篇法拍屋攻略，點交篇

【法拍屋攻略】點交篇，新手買法拍屋心得分享，最貴的開箱文。

 

番外篇:宗教信仰(淨化空間)

裝潢動工前要先拜拜一下，我家是敬鬼神但不迷信，
所以就請了朋友準備一些淨化儀式，來淨化房子的負能量，才開始動工整理房子。
朋友是精通密藏相關神祕學，請吃頓飯跟包個千元紅包給他。

淨化房屋準備的東西有，雞豬魚牲禮，香、木炭、火爐、白鼠尾草、小噴槍、小盤子、新鮮的綠色竹子。

淨化空間的時間，選在中午12點，大太陽晴天效果最好。

最難準備的是白鼠尾草，要在網路上才買的到。

首先先點三柱香，人是朝屋內拜，拜地基主的，以表尊敬。
主要說我是新搬來的屋主，這間房子會做整理改造，
如有得罪請多加包涵，有準備三牲請地基主享用。
但是不要許願，一旦許願後，以後每年都要在家拜地基主。

三炷香拜完，請插在門口外面，找花圃或是有泥土的地方插著。

接下來是生火爐與生火技巧。

這邊教大家一個小技巧，拿衛生紙沾滿3分之2的食用油，
就可以當火種，燒很旺，很持久，比外面買的火種還好用，烤肉學起來。
木炭排成井字型，火種放在中間，燒兩坨衛生紙火種，木炭就會燒起來了。

燒熱的木炭放在一樓的樓梯間，讓熱氣向上竄升。

接著在小碟子上放上乾燥鼠尾草，燒起來有甜甜的味道
(是有點像狐臭的味道)

乾鼠尾草的煙很大，要用這個煙燻到房子的每個角落，包含衣櫃。

這時門窗關閉，稍後做完淨化空間後再打開。

然後我的秘藏朋友，就拿出他的聖物與羽毛
(每個人的道具，好像都有不同的獨特性)
一隻手拿著羽毛，一隻手拿裝著鼠尾草薰香的碟子，開始淨化!

行徑方向用順時鐘開始走，從一樓的門口左側沿著牆壁走，走順時鐘的方向，
讓鼠尾草的煙充分地散發到房子每個地方，然後整棟樓繞完，就完成淨化空間的儀式了。

接下來

記得門窗打開唷，

記得門窗打開唷，

記得門窗打開唷

(很重要說三次)

火爐記得用水熄滅，這樣就完成儀式了，整個流程大約1小時
朋友說這間屋子的負能量還好，已經都淨化了。

等裝潢好後，拿新鮮翠綠的竹子，切一半到中間(看起來像Y)，
敲打有木頭、石頭的地方，敲散殘留的負能量。

接下來還有貸款篇跟裝潢篇。
這部分就另外開一篇來寫囉!

有問題或不懂得可留言詢問。