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【法拍屋攻略】投標過戶篇,新手買法拍屋心得分享,最貴的開箱。

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【法拍屋攻略】投標過戶篇,新手買法拍屋心得分享,最貴的開箱。

媽呀!我買到法拍屋了,30歲第一次自購法拍屋的心得經驗,買法拍紀錄!

2021年1月7號,完成點交,入屋裝潢囉!

法拍屋開箱,第一次初體驗,法拍支票開立、法拍標單填寫!

2020年的我30歲了,正在考慮買房,買房是人生中的大事,一輩子就只有一次買房,或是兩次,
尤其是法拍屋,看不到屋況,看不到屋主,投標步驟更是麻煩,
最重要的是,七天內要繳清款項,不過換來就是超低的房價
(現在不一定,第一拍比市價高也很多)

阿輝輝也沒想到第一次進場投標就中了,
原本以為會沒標中,沒想到成功買到心中理想的房子。

就來分享這次阿輝輝人生中的大事,【媽呀!我買到法拍屋了!】

為什麼要買法拍屋?

法拍屋行情低於市價,便宜壓!

阿輝輝主要是自行創業的緣故,所以瞄準的是透天,

就這樣每天看著法拍屋公告跟591中古屋的房子,

看有沒有低價的透天,一樓可以當公司店面,二樓當住家這樣。

看了兩年的時間,原本有看到一間社區的一樓店面480萬,
可是不點交,就怕了沒進場,畢竟01與PTT上法拍屋不點交的經驗都很可怕。

能買中古屋的話,有便宜當然買,可是便宜的都被買光光了呀!

所以就到法院買法拍屋,沒辦法30歲的年輕人沒啥錢。

法拍屋怎樣看?主要評估自己的需求,

實地探訪,多聽、多看、多問。

可以上網查詢法拍屋公告,都會有公告拍賣日期。

先看好想要買的房子後,就可以去買了(XD當網拍唷)
當然去現場法拍看看環境,了解鄰居與探聽消息。

別忘了買些飲料去打聽,畢竟人情世故阿,有些內幕只有鄰居知道。

像這次買到的法拍屋的房子是有些重大問題,但是經過鄰居聊天後,
剛好這問題阿輝輝能夠處理,符合一樓當公司,不是當住家用的條件。

這邊要注意的事情

法拍屋之所以是法拍屋,

是一定有問題,請詳細看法院公告。

(持分、佔地、違建、倒塌、壁癌、漏水、租約、兇案、公廟等等等)

而且不能進去看,只能從外面來看房子結構。

或是詢問鄰居格局是否相同等等…

如果可以盡量可能買自己熟悉的環境。

當然還是以個人需求為主,每個人喜歡的房屋型態不一樣(透天、公寓、大樓、華夏、商辦、廠房)

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法拍屋第一次投標流程。

如何寫標單?!

決定好要買哪家法拍屋後,就要去買投標書(標單),

像這次阿輝輝是在桃園的法拍物件,就是前往桃園執行處購買標單,

在桃園火車站附近,世界健身中心旁的14樓買標單,13樓是投標區。

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投標單多少錢?怎麼寫標單?

阿輝輝擔心寫錯,就買了兩份,一份十元!

填寫的注意事項:

1.請填寫投標人的名子,要登記誰的名子就要用他的名子標。

2.案號請看公告上填寫,都有。

3.住址填寫通訊地址,不用寫戶籍地,公文會寄到這裡。

4.地號跟建號與權力範圍法拍公告都有要請填上。

5.重要!重要!願意出價金額請寫中文大寫「壹、貳、參、肆、伍、陸、柒、捌、玖、拾、佰、仟、萬、零」

必須價格高於或等於公告底價,不然就是廢標。

6.總價務必是土地加上房子的總價,必須高於或等於法拍規定底價。

7.沒有出價的金額請劃掉蓋章。

 

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翻開來後面還有一頁,

1.封口請摺起來蓋章即可,不用黏。

2.案號一樣在寫上去。

3.投標人名子與蓋章。

4.請用支票,開票銀行不限制台灣銀行,記得寫上票號。(等等介紹支票怎樣開)

5.把支票放進去即可。

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法拍支票開立方式與簽名。

拍賣出價與保證金。

首先你戶頭要有錢,足夠開立底標的保證金,公告都有寫最低保證金多少,

注意!!保證金建議開高,這樣你的投標出價也才有空間。

舉例:公告法拍屋底價500萬元,保證金100萬元。

如果你要出價550萬元,保證金就要有110萬元或是更高120萬元。

當然你也可以直接開立你的出價的全額支票,想出550萬元,
直接開550萬元的支票。(有錢就是任性,當然標到還是要繳清。)

【支票抬頭:本人姓名】不可蓋禁背章

銀行開立本行支票。(本支)

前往您戶頭有錢的銀行,

跟櫃台小姐說:我要開立200萬的支票,

拿存摺印章或數位銀行提款卡與雙證件,

然後小姐就會問要做甚麼?抬頭開誰?是否要禁止背書轉讓?

跟你收開票手續費50元,並且直接把你戶頭的錢圈存囉。

就說買法拍屋的保證金,
抬頭開自己的名子,
不要禁止背書轉讓。<<<請一定要檢查,不要有蓋禁止背書轉讓!!

錯誤的法拍支票,上面有蓋禁止背書轉讓,就算標到也是廢標。

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正確的法拍支票為下面。

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法拍支票簽名

最後也是最重要的,

支票後面要簽名蓋章,

可以選擇簽名或蓋章都行,我是簽名+蓋章。

請簽名蓋章在支票正中間的位置唷。

法拍支票簽名
法拍支票簽名

這樣才是正確的法拍投標用的支票唷!

如果沒標到的話,把這張支票拿去銀行兌現存入即可。

【支票抬頭:臺灣XX地方法院】可蓋禁背章

第二種開立方式,比較麻煩不建議,但有幾家銀行會要求,一定要蓋禁背章,

抬頭寫上臺灣XX地方法院,這就可以蓋禁止背書轉讓,
像這次我是在投標桃園法拍,抬頭就寫【臺灣桃園地方法院】,這樣銀行就可以蓋章了。

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如果沒有標到,支票上法院就會蓋上【法院發還落標章】

拿去銀行換錢就可以了。

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進入法拍投標室

桃園法拍有兩場,通常是在早上10點半或下午2點半開始投標。

請看網路或是現場的拍賣公告,如果有停拍的也會在現場公布。

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可以提早到投標室,等待投標箱緩緩升起,

由於投標室內,不能拍照與使用手機就沒拍照囉。

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(桃園地方法院)

投標室的投標箱像極了郵件桶,標單一旦投下去,就無法拿出,

這時請再確認,是否標單填寫正確與支票是否放入標單中,

等待半小時後,時間到,投標箱就緩緩降下囉,

此時就不能再投標了,書記官也會開始一一唱標。

全程阿輝輝到最後15分鐘,才決定寫下標金,把支票放好在標單內投入。

 

法拍宣布得標【繳納保證金】

書記官開始一件件宣布唱標,

喊出阿輝輝的名子最高價得標後,

心中只有【媽啊~我買到法拍屋了】,很開心也很平靜,

終於有自己的房子與店面了。

帶著自己的身分證與印章(請務必是蓋在標單上的印章)

跟書記官領回支票與証明,前往14樓的櫃檯,繳納支票保證金,

繳納完後,會給你三個收據,

分別是白單、紅單、黃單

白單>法拍得標尾款收據,自己留下,繳納尾款時憑證去繳納。

紅單跟黃單繳納給負責處理本案的股組承辦員。(在收納處對面而已)

 

(題外篇)碰到法拍屋債主:

在投標室內,我中標後,坐在我後面的一位大叔,禮貌地跟我談起了房屋,
並且說是這間中標法拍的債主,原本大叔是想要2拍進場,
結果被阿輝輝一拍標起來,只能祝賀了,
隨即與大叔聊天多加了解屋主的情況、出售原因、債務情況、還有屋內情況。
大叔也願意幫我聯繫屋主,協助處理屋主交屋,真的很幸運,遇到貴人。

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法拍得標尾款收據。

七日內繳清法拍尾款(僅收支票與匯款)

接下來是七天之內(包含假日),
準備好尾款的支票繳給櫃檯或是用匯款的也可以,

如果是匯款就要備註姓名。

(法院不收超過一萬的現金唷)

一旦錯過了七天,保證金就會被沒收了唷,給下一個拍到的人!

 

標到法拍屋後接下來,才是考驗的開始。

準備法拍尾款的貸款或是親友借貸。

或是跟家人到處籌錢囉!

延伸閱讀:

【法拍屋攻略】資金篇,桃園各銀樓賣黃金比價,價差高達四萬。

【法拍屋攻略】點交篇,新手買法拍屋心得分享,最貴的開箱文。

 

開立法拍尾款支票,前往繳納。

桃園地方法院旁邊就是國泰世華,所以就直接去國泰世華開立支票。

這次國泰世華開的是禁止背書轉讓,所以抬頭就是寫【臺灣桃園地方法院】。

 

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繳納給櫃檯後,就會審查支票是否有沒有問題。

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繳納成功後就可以拿到兩張收據,紅色自己存著,白色給拍賣的股別書記官。

 

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接下來一個禮拜左右,

法院就會寄不動產權移轉公文到登記的地址上。

公文:三種不動產轉移證書。(兩個禮拜)

等了兩個禮拜

從11/25號開始等,等到12/14號。

終於收到法院所寄發的,權利移轉證書等證明文件。

寄來的公文內有三份重要文件,分別是

1.限期債務人自動履行命令
2.囑託塗銷查封及抵押權登記函
3.不動產權利移轉證書

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1.限期債務人自動履行命令(不動產拍定後點交)

這個文件的意思,就是請阿輝輝自行跟原屋主聯繫搬遷等事項,
如果屋主不搬遷,阿輝輝可以在15天期限後,請法院申請點交。

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2.囑託塗銷查封及抵押權登記函(一個月內)

這份文件是通知當地的地政事務所辦理塗銷查封,
將法拍屋的債務設定通通塗銷解除,乾乾淨淨的過戶。
會擔心還有債務問題可以詢問地政人員,可以查詢土地房屋是否有被設定債務。

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3.不動產權利移轉證書(先繳契稅,才能過戶)

這張是通知要先去地方稅捐處辦理契稅繳納,才能過戶,

所以收到公文第一件事情,先去桃園地方稅捐處辦理契稅繳納。

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法拍屋過戶辦理流程。

辦理契稅 (桃園地方稅務局)
記得帶印章/身份證/法院轉移證書。

收到公文後,送完點交狀後,
最重要的就是,要前往桃園地方稅務局,辦理繳納【契稅】。

記得帶印章身份證與法院轉移證書來辦理。

桃園市政府地方稅務局
地址: 桃園市桃園區成功路二段179號(GOOGLEMAP地圖導航)
電話: 03 332 6181
網站:https://tytax.tycg.gov.tw/

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契稅是什麼?一定要繳嗎?

這邊補充一下契稅的知識,只要房屋有要過戶就要繳納,

不動產之買賣,承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,
均應申報繳納契稅,但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。

必須在30日內申報,不然會有罰則。

法拍屋是屬於買賣,所以必須課徵買賣契稅6%

依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者,仍應申報繳納契稅。

但是法拍屋有個好處,可以選擇公告房屋現值的6%或是拍定房屋價格的6%,
哪個低就採用哪個,稅務員也會協助計算哪個繳納最少的契稅。
基本上通常公告房屋現值會比拍定價格低,像這次阿輝輝拍定房屋價格為107萬,公告房屋現值25萬

所以
法拍房屋拍定:107萬的6%=6萬左右的契稅。

公告房屋現值:25萬的6%=1萬5左右的契稅。<<所以可以選擇比較省的繳納。

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辦完後,稅務員就會送件去印製契稅稅單,
處理時間為4~7天,可以選擇[隔日自取]或是[郵寄到家中],再去繳納。

由於要等待4~7天,才能拿到契稅稅單,所以就先去下個地方,辦理水電恢復。

查欠工程受益費

辦理契稅的時候,記得多詢問一下櫃台,有沒有欠工程受益費,
阿輝輝買的這裏沒有什麼工程,所以詢問櫃檯後回報沒有。

法拍屋土地增值稅要繳嗎?

等等有人會問,那土地徵值稅捏?
這部分除非你把法拍屋再賣出,才會課徵唷。

繳清電費(台電)

台灣電力公司桃園區營業處

033392121

地址:桃園市桃園區復興路352號(導航)

 

先來台電這裡辦理復電,先去繳費櫃檯詢問欠費多少,(出示法院轉移證書)
這邊有兩個方式可以操作。

1.電費積欠沒有超過3300元

繳清後,辦理過戶。

2.電費積欠超過3300元

直接申請新電錶,申裝一顆新電錶要3300元。

現場台電櫃檯人員,也會幫您計算,如何辦理最省費用。

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很剛好的,阿輝輝買的透天有兩個電錶,
一樓欠費4000元,二樓欠費700元,那這樣該怎麼處理?
台電櫃台表示,如果要安裝新電錶,就要兩個都換,不能僅換一個電錶。

所以只好通通繳清電費了,然後記得填電錶過戶申請唷。

隔天就會派人前往安裝電錶恢復電力。

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繳清水費(自來水公司)

台灣自來水公司-桃園服務所

桃園市桃園區中山路291號(地圖導航)

033346128

 

接下來就去自來水公司繳水費了,申請恢復自來水,

跟台電一樣,積欠水費如果超過1200元就新設,

沒超過就繳清並且辦理過戶。

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前屋主留下1100元的水費,替屋主繳清了,水費加上電費這樣總共七千元。

隔天就會派人前往恢復用水了,可以要求暫時關閉水管或打開,
這邊我是申請直接打開水管,反正要清理了。

 

等待契稅繳費單來就可以辦理過戶了。
再去地政事務所辦理過戶,又省下一筆代書辦理的費用。

收到契稅單繳納(稅金:15,372元)

2020/12/18,隔了四天收到契稅單已經完成印製通知,
立刻就地方稅務局前往領取,並且在稅務局的門口櫃檯繳納完畢,
可以用信用卡刷,建議大家可以準備一張有刷稅務回饋的卡。

房屋現值: 256,200元
契稅6%: 15,372元繳納

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繳完後拿著紅單,前往桃園地政事務所辦理過戶囉,

也可以前往法拍屋的轄區地政辦理。

桃園地政事務所(辦理過戶資料)

330桃園市桃園區國豐三街123號(地圖導航)

電話:033695588

辦理過戶要帶的資料,
1.法拍屋不動產權利移轉證書(影印+正本),
2.印章
3.身分證影本(正反同一頁)
4.已繳費的契稅證明(正本)

現場都有志工可以協助影印,一張一塊。

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土地登記申請書(櫃台人員引導填寫)

現場櫃台地政人員會引導填寫,土地登記申請書,
此時也可以詢問是否有塗銷債務設定等等,

(通常是在發轉移證書當天,地政也會收到公文塗銷設定查封。)

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填寫完畢後抽號碼牌等待繳費送件。

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送件櫃台現場也支援行動支付繳費,開安卓PAY刷下去。

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法拍屋過戶登記費(總共658元)

辦理土地房屋過戶費用658元。

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等待土地與房屋權狀製作

等待地政製作土地與房屋權狀,
等製作好後會通知來5、6號櫃台領取,
記住要帶這次填寫土地登記書的印章。
(基本上法拍跟過戶通通都用同一顆啦)

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領取土地權狀與房屋權狀。

大約2~3個工作天就會收到簡訊通知辦理情況是否好了,
帶著原印鑑與身分證前往領取權狀即可,這樣就辦理好過戶了。

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整個流程都很快速,除了繳費後法院寄轉移通知單慢了兩個禮拜,
其餘辦理都很有效率,一個禮拜左右都能處理完畢。

總結:所有法拍隱藏費用與協商點交房屋,總共:2萬3千元。。

統計一下這次買法拍屋的所有相關花費,
1.標單兩份:20元
2.支票兩張:100元
3.水費與電費欠費:7100元
4.契稅:15372元
5.過戶:658元

一間40年透天法拍屋。法拍隱藏費用,總共繳納:23250元。
如果排除水電欠費總共:16150元。
不用請代書去辦,自己就能輕鬆辦完流程又省錢,沒時間的話。

最後的是交屋,
由於有對方債主的協調,我也很順利拿到鑰匙,交屋完成!
剩下的就是清理原屋主不要的廢棄家具與衣物。

如果屋主不願出面,那可以照下列程序去處理。
(感謝有債主願意協助溝通,讓屋子順利交給了我)

 

【法拍屋攻略-點交篇】

由於點交部分大家不太了解,

因此獨立開了一篇法拍屋攻略,點交篇

【法拍屋攻略】點交篇,新手買法拍屋心得分享,最貴的開箱文。

【法拍屋全攻略-裝潢篇】

經過一年的時間,終於寫了出來!
阿輝輝親自監工,踩了一堆裝潢地雷,
原本以為省錢的做法,卻要花了更多錢!
怎樣才能兼顧預算與品質,搞定四層樓老舊透天。

 

番外篇:宗教信仰(淨化空間)

裝潢動工前要先拜拜一下,我家是敬鬼神但不迷信,
所以就請了朋友準備一些淨化儀式,來淨化房子的負能量,才開始動工整理房子。
朋友是精通密藏相關神祕學,請吃頓飯跟包個千元紅包給他。

淨化房屋準備的東西有,雞豬魚牲禮,香、木炭、火爐、白鼠尾草、小噴槍、小盤子、新鮮的綠色竹子。

淨化空間的時間,選在中午12點,大太陽晴天效果最好。

最難準備的是白鼠尾草,要在網路上才買的到。

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首先先點三柱香,人是朝屋內拜,拜地基主的,以表尊敬。
主要說我是新搬來的屋主,這間房子會做整理改造,
如有得罪請多加包涵,有準備三牲請地基主享用。
但是不要許願,一旦許願後,以後每年都要在家拜地基主。

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三炷香拜完,請插在門口外面,找花圃或是有泥土的地方插著。

接下來是生火爐與生火技巧。

這邊教大家一個小技巧,拿衛生紙沾滿3分之2的食用油,
就可以當火種,燒很旺,很持久,比外面買的火種還好用,烤肉學起來。
木炭排成井字型,火種放在中間,燒兩坨衛生紙火種,木炭就會燒起來了。

燒熱的木炭放在一樓的樓梯間,讓熱氣向上竄升。

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接著在小碟子上放上乾燥鼠尾草,燒起來有甜甜的味道
(是有點像狐臭的味道)

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乾鼠尾草的煙很大,要用這個煙燻到房子的每個角落,包含衣櫃。

這時門窗關閉,稍後做完淨化空間後再打開。

然後我的秘藏朋友,就拿出他的聖物與羽毛
(每個人的道具,好像都有不同的獨特性)
一隻手拿著羽毛,一隻手拿裝著鼠尾草薰香的碟子,開始淨化!

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行徑方向用順時鐘開始走,從一樓的門口左側沿著牆壁走,走順時鐘的方向,
讓鼠尾草的煙充分地散發到房子每個地方,然後整棟樓繞完,就完成淨化空間的儀式了。

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接下來

記得門窗打開唷,

記得門窗打開唷,

記得門窗打開唷

(很重要說三次)

火爐記得用水熄滅,這樣就完成儀式了,整個流程大約1小時
朋友說這間屋子的負能量還好,已經都淨化了。

等裝潢好後,拿新鮮翠綠的竹子,切一半到中間(看起來像Y),
敲打有木頭、石頭的地方,敲散殘留的負能量。

接下來還有貸款篇跟裝潢篇。
這部分就另外開一篇來寫囉!

有問題或不懂得可留言詢問。

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